انتظار کاهشی خریداران مسکن

به گزارش هدا بلاگ، تهران (پانا) - سکته دوم قیمت اوراق وام مسکن، علامت واضح تری از تغییر انتظارات در سمت تقاضای خرید آپارتمان مخابره کرد.

انتظار کاهشی خریداران مسکن

جهت دریافت خدمات پتینه کاری با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش دنیای اقتصاد، سطح قیمت امتیاز وام مسکن بعد از ثبت قله نزدیک به 100 هزار تومان در اوایل آبان، طی 30 روز گذشته، سه کانال سقوط کرد؛ به طوری که در ابتدای هفته به میانگین 65 هزار تومان رسید. تحولات بازار اوراق مسکن به عنوان پیش نشانگر بازار معاملات آپارتمان، نشان می دهد خریداران ملک که تا اواسط آبان با شارژ انتظارات تورمی، در صحنه معاملات حاضر بودند، اکنون به واسطه انتظارات کاهشی، حاشیه نشین بازار مسکن شده و منتظر کاهش قیمت ها هستند.

در هفته نخست آذرماه امسال، بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن با سکته دوم قیمتی روبه رو شد. آنالیز فرایند قیمتی امتیاز وام خرید مسکن طی یک ماه گذشته نشان می دهد قیمت هرفقره اوراق مسکن طی 30 روز منتهی به 8 آذرماه، سه کانال سقوط کرد. قیمت اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات بانک مسکن (تسه)، به عنوان بازار بالادست معاملات مسکن شناخته می شوند که یک نوع پیش نشانگر اوضاع و تحولات معاملات بازار مسکن شناخته می شوند، به این معنا که اگر این بازار با رشد خرید و به تبع آن رشد قیمت روبرو شود می تواند به عنوان نشانه ای برای افزایش حجم معاملات مسکن در آینده ای نزدیک باشد یا بالعکس. یعنی رکود خرید امتیاز وام که به شکل کاهش قیمت اوراق نشان داده می شود می تواند به معنی کاهش تقاضای خرید در بازار مسکن در آینده ای نزدیک باشد.

مرور تحولات قیمت اوراق خرید مسکن، طی هفته های گذشته از ثبت یک رکورد جدید قیمتی خبر می دهد، به طوری که در هفته اول آبان ماه، قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن تا مرز 100 هزار تومان (دقیقا 99 هزار و 950 تومان) افزایش پیدا کرد. ثبت این سطح قیمتی برای هر فقره اوراق از سال 93 به بعد بی سابقه بوده است. چراکه از یک سو در دو، سه سال اخیر، بازار مسکن یک نوع رکود از سوی تقاضای مصرفی را تجربه نموده بود و از سوی دیگر قدرت خرید وام به دلیل جهش قیمت، به شدت کاهش پیدا کرد.

البته نقطه شروع رشد محسوس قیمت اوراق مسکن، به اواسط تابستان امسال باز می شود. اگرچه میانگین قیمت اوراق در سال 98 معادل 44 هزار تومان بود اما از اواسط تابستان امسال، فرایند افزایش قیمت اوراق شروع شد، به طوری که بعد از اردیبهشت ماه که میانگین قیمت هر فقره اوراق معادل 54 هزار تومان ثبت شد، میانگین قیمت اوراق در خرداد، تیر و مرداد به 71 هزار تومان رسید، پس از آن سطح قیمت هر فقره اوراق در شهریورماه معادل 75 هزار تومان ثبت شد و نهایتا در مهرماه به 86 هزار تومان رسید. پس از آن فرایند رشد ادامه پیدا کرد تا اینکه توانست در هفته اول آبان، قله 99 هزار و 950 تومان را فتح کند.

به نظر می رسد مهم ترین عامل رشد قیمت در بازار بالادست معاملات مسکن، به مانور تقاضای سرمایه ای در این بازار باز می شود. طی ماه های اخیر، بخش زیادی از تقاضای سرمایه ای از مناطق شمالی شهر به نیمه جنوبی شیفت کردند و این گروه برای بالفعل کردن تقاضای خود و تامین بودجه خرید، روی وام اوراق حساب کردند و همین موضوع پس از چندی، در قیمت اوراق منعکس شد. همین طور در پی تشدید انتظارات تورمی در اوایل پاییز ناشی از ریسک های غیراقتصادی، فشار بر بازار مسکن افزایش پیدا کرد و قیمت اوراق را به مرز جدید و بی سابقه طی سه گذشته یعنی 100 هزار تومان رساند.

اما از هفته دوم آبان بازی در بازار بالادست معاملات مسکن تغییر کرد، به گونه ای که از نیمه آبان ماه، بعد از افت یکباره انتظارات تورمی و عدم قطعیت ناشی از کاهش ریسک غیراقتصادی، تغییر جهت نیروی موثر بر تقاضای سرمایه ای مشاهده شد و خروج انتظارات از حالت تورمی سبب ریزش قیمت ها در بازار اوراق مسکن شد.

قیمت هر فقره اوراق در هفتم آبان به سطح 90 هزار تومان و با ادامه فرایند کاهشی در دهم آبان ماه به سطح 86 هزار تومان رسید تا اینکه اولین سکته قیمتی در بازار اوراق در نیمه آبان ماه رخ داد و قیمت هر فقره امتیاز وام خرید مسکن در کانال 70 هزار نهاده شد. علت بروز سکته قیمتی در بازار بالادست معاملات مسکن به رفتار متقاضیان این بازار از ابتدای آبان تا نیمه این ماه باز می شود. به این معنا که اگرچه رکود معاملات خرید و فروش مسکن تا قبل از آبان ناشی از نبود تقاضای مصرفی بود اما در نیمه دوم آبان، رکود خرید آپارتمان ناشی از کاهش تقاضای سرمایه ای سنگین شد. خروج این گروه از متقاضیان بازار مسکن(که تا پیش از نیمه آبان در حال مانور در بازار بودند) به قدری بر تحولات بازار اثرگذار بود که قیمت اوراق در نیمه دوم آبان معادل 4 درصد نسبت به مهرماه کاهش پیدا کرد و به سطح 82 هزار و 260 تومان رسید.

این در حالی بود که در ماه ابتدایی پاییز قیمت هر فقره اوراق نسبت به سرانجام تابستان معادل 14 درصد رشد را ثبت نموده بود. این رشد در ماه شهریور معادل 5 درصد و در مرداد نیز معادل یک درصد بود.

نکته مهم آنکه با وجود ثبت بالاترین سطح قیمتی اوراق مسکن طی دو، سه سال گذشته در هفته ابتدایی آبان ماه امسال، فرایند نزولی قیمت در ادامه این ماه سبب شد تا میانگین قیمت اوراق در مجموع یک ماه آبان منفی شود. کاهش قیمت اوراق مسکن نیز به عنوان پیش نشانگر برای کاهش معاملات خرید و فروش آپارتمان در این ماه بود، به طوری که خرید و فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز نسبت به مهرماه نصف شد و همین موضوع منجر به سقوط تورم ماهانه مسکن شد. برخلاف آنکه از ماه های ابتدایی سال تا ابتدای پاییز تورم ماهانه مسکن به طور متوسط بین 8 تا 10 درصد در نوسان بود، تورم ماهانه مسکن در آبان ماه به سطح 8/ 1 درصد رسید.

جالب آنکه در ادامه فرایند کاهشی ماه گذشته، در هفته ابتدایی آذر، بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن با سکته دو قیمتی همراه شد. در یکی، دو روز گذشته، میانگین قیمت اوراق به 64 هزار و 800 تومان رسید و همین موضوع سبب شد تا دقیقا در 30 روز منتهی به 8 آذر(در فاصله 8 آبان که بالاترین سطح قیمتی ثبت شد تا 8 آذر) قیمت اوراق در سه کانال افت کرد. یعنی در ابتدا از کانال 90 هزار به کانال 80 هزار تومان وارد شد. سپس به کانال 70 هزار تومان و اکنون در هفته اول آذرماه، به کانال 60 هزار تومانی وارد شده است. میانگین قیمت ثبت شده برای هر فقره اوراق مسکن در پنجم آذرماه معادل 67 هزار و 900 تومان و در هشتم آذرماه معادل 64 هزار و 800 تومان بوده است. سقوط سه کانال قیمت اوراق مسکن ظرف 30 روز می تواند به عنوان یک ابرریزش در بازار بالادست معاملات مسکن محسوب شود، چراکه میانگین قیمت هر فقره اوراق مسکن اکنون نسبت به آبان ماه معادل 21 درصد کاهش، نسبت به مهرماه معادل 25 درصد کاهش و نسبت به قله قیمتی (در ششم آبان ماه) معادل 35 درصد رشد منفی را تجربه کرد.

آنالیز ها درباره علت ادامه فرایند ریزشی در بازار خرید و فروش اوراق مسکن در یک هفته اخیر حاکی از تداوم خروج تقاضای سرمایه ای از بازار ملک است. در هفته اول آذرماه، در پی دو هفته اول آبان ماه، حجم خروج تقاضای سرمایه ای نه تنها ادامه بلکه حتی افزایش نیز پیدا کرد. در چنین شرایطی در نبود هر دو گروه تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه ای در بازار معاملات مسکن، اقلیت متقاضیان حاضر در بازار مسکن گروهی هستند که به عنوان متقاضیان تبدیلی شناخته می شوند. این گروه افرادی هستند که در موقعیت کنونی ملک قبلی خود را فروخته و به دنبال تبدیل به احسن کردن آن هستند. نکته مهم آنکه این گروه از متقاضیان عمدتا برای بالفعل کردن تقاضای خود، روی اوراق حساب نمی نمایند.

آنالیز ها نشان می دهد بخش عمده مخاطبان اوراق مسکن دو گروه هستند؛ گروه اول، خانه اولی هایی هستند که برای افزایش قدرت خرید خود اقدام به خرید این اوراق می نمایند. این گروه هر زمان که اوراق به لحاظ قدرت پوشش دهی قیمت مسکن در سطح مناسبی قرار داشته باشد اقدام به خرید آن می نمایند. گروه دیگر مخاطبان این اوراق، تقاضای سرمایه ای ماه های اخیر بود که برای بالفعل کردن تقاضای خود اقدام به خرید کردند. اما صرف نظر از رفتار خریداران بازار مسکن در چند هفته گذشته، پایش رفتار سمت عرضه (فروشندگان) نیز نکات قابل توجهی را نمایان می نماید. در حال حاضر فروشندگان برای ورود به بازار، از سه برچسب روی فایل های خود استفاده می نمایند تا بتوانند در رقابت با سایر فروشندگان ملک خود را به فروش برسانند.

به طوری که برخلاف ماه ابتدایی پاییز که تقاضای سرمایه ای برای بالفعل کردن تقاضای خود در بازار عجله داشت، هم اکنون فروشندگان با استفاده از برچسب هایی همچون فروش فوری، پول لازم و قیمت تضمینی در بازار حاضر شدند. از میان این برچسب ها، قیمت تضمینی جدیدترین عبارت مورد استفاده این گروه است. به این معناکه فعالان بازار، قرارداد فروش آپارتمان مشابه آنچه فایل شده مربوط به ماه های گذشته را به متقاضی خرید نشان می دهند تا به نوعی اثبات نماینده کاهش قیمت پیشنهادی از سوی فروشنده باشد. جالب آنکه ریزش بازارهای موازی به ویژه بازار خودرو نیز بر فرایند معاملات مسکن اثرگذار بوده است. به طوری که ریزش قیمت خودرو عاملی شده تا خریداران از مدل معاوضه برای تامین بخشی از بودجه خرید خود استفاده نمایند.

منبع: خبرگزاری پانا
انتشار: 7 دی 1399 بروزرسانی: 7 دی 1399 گردآورنده: hodablog.ir شناسه مطلب: 2023

به "انتظار کاهشی خریداران مسکن" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "انتظار کاهشی خریداران مسکن"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید