راه حل دولت آلمان برای نجات مستاجران در دوره کرونا - هدا بلاگ

با تور آلمان از دیدنی ترین کشور اروپایی بازدید کنید و از شهرهای برلین، هانوفرو، فرانکفورت و مونیخ دیدن کنید.

به گزارش خبرنگاران، حدود سه هفته قبل همزمان با اوج گیری شیوع کرونا در آلمان، اخباری در شبکه های اجتماعی و فضای مجازی داخلی منتشر شد که حکایت از ابتکار عمل دولت آلمان برای نجات مستاجران از وخامت اقتصادی ناشی از رکود کرونا درحوزه پرداخت اجاره بهای ماهانه داشت. خبر منتشر شده واقعی اما ناقص بود و جزئیات و کم و کیف این تصمیم را شامل نمی شد. در واقع خبر به شکلی منتقل شد که گویا دولت آلمان موجران را وادار به ارائه مهلت تنفس برای پرداخت اجاره بها نموده و از این طریق از مستاجران در شرایط متلاطم اقتصادی کنونی پشتیبانی نموده است. البته در همین اخبار نیز قید شده بود که دریافت اجاره بها برای مدت چند ماه به تعویق افتاده و خبری از بخگرددگی اجاره نبود.

انتشار این اخبار در داخل کشور بدون اینکه حاوی پشت صحنه و جزئیات دقیق باشد، صورت گرفت و ناگفته هایی از آن باقی ماند. در نتیجه این نشر ناقص خبر، در بازار مسکن کشور این مطالبه و نظریه تا حدودی جا افتاد که موجران باید برای مدتی از مستاجران اجاره بها دریافت ننمایند.

اما حالا جزئیات ماجرای چتر آلمانی برای مستاجران در عصر شیوع کرونا که مورد استقبال طرفین بازار اجاره این کشور نیز قرار گرفته و بدون هیچ مسئله ای اجرا شده، معین شده است. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد آنچه اکنون در بازار اجاره کشور آلمان درحال اجراست، همزمان در آمریکا و استرالیا نیز کلید خورده است. این تحقیقات از بازار مسکن سه کشور آلمان، آمریکا و استرالیا معین می نماید در این سه کشور یک طرح کاملا مشابه برای محافظت اقتصادی از مستاجران در دوره کرونا درحال اجراست.

محتوای این طرح تنفس شش تا هفت ماهه اجاره بها در بازار اجاره برای مستاجران است؛ به این معنا که مستاجران بین شش تا هفت ماه اجازه پیدا می نمایند اجاره بهای خود را در سررسیدهای ماهانه به موجر پرداخت ننمایند و پرداخت آن را به تعویق بیندازند. اما راز این تنفس پرداخت اجاره چیست؟ آنالیز دنیای اقتصاد درباره راز این موضوع که به شکل سطحی در شبکه های مجازی داخلی منتشر و باعث سوء برداشت فعالان بازار مسکن ایران شد، این است که ابزار اصلی دولت ها در کشورهای مختلف دنیا برای تنظیم بازار مسکن، بار دیگر در یک بحران فراگیر یعنی شیوع ویروس کرونا، به یاری دولت، خریداران مسکن و اکنون بیش از همه مستاجران در بازار مسکن آمده است. این ابزار همان تسهیلات رهنی یا وام خرید مسکن است.

به گزارش دنیای اقتصاد، این برای دومین بار است که در بازار دنیای مسکن، کاربرد طلایی و کلیدی ابزار وام مسکن آشکار شده است. آنچه اولین بار و پیش از این همیشه به عنوان کاربرد این ابزار برای نجات از بحران مشاهده می شد، کاربرد آن در مواقع رکود شدید معاملات یا جهش سنگین قیمت مسکن بوده است.

به عنوان مثال یک نمونه از کاربرد تسهیلات رهنی خرید مسکن حدود سه تا چهار سال اخیر در کشور چین مشاهد شد. در چین پس از اینکه قیمت مسکن با جهش فوق العاده بالا روبه رو شد، دولت با استفاده از ظرفیت انعطافی که در نظام پرداخت وام های خرید مسکن وجود دارد، ضوابط سختگیرانه تری در خصوص نرخ سود و اعتبارسنجی متقاضیان استفاده از این تسهیلات اعمال کرد و با این اقدام توانست از تقاضای سرمایه ای مسکن در این بازار بکاهد. در نتیجه کاهش تقاضا، فرایند رشد قیمت مسکن نیز تا حد زیادی کنترل شد و در نتیجه ابزار تسهیلاتی به یاری کنترل بازار آمد. این مدل از تنظیم بازار مسکن، سال هاست در کشور آمریکا نیز رواج دارد و از تسهیلات رهنی برای این منظور استفاده می گردد.

اما اکنون که بحران دنیای کرونا حجم زیادی از کسب و کارها را تعطیل نموده و در شرایطی که درآمد خانوارها با کاهش شدید روبه روست، هزینه زندگی خانوارها را نیز به سبب الزام به استفاده از مواد ضدعفونی نماینده، ماسک و دستکش به صورت روتین، افزایش داده است، آثار مستقیم و آسیب زننده این شرایط اقتصادی بیش از هر قشر دیگری به اجاره نشین های کشورهای مختلف وارد می گردد.

در این شرایط دولت ها دست کم در آلمان، آمریکا و استرالیا توانسته اند از همین ابزار در بازار مسکن به عنوان یک سپر برای محافظت از اجاره نشین ها از تبعات اقتصادی شیوع کرونا استفاده نمایند. اما ماجرا و راز این استفاده چیست و چگونه تسهیلات خرید مسکن به یاری مستاجران آمده است؟ به طور کلی بازار تسهیلات رهنی در کشورهای مذکور آن قدر عمیق و ریشه دار است که بیش از نیمی از جمعیت خریداران مسکن در این کشورها یا از وام رهنی استفاده نموده اند یا اکنون درحال استفاده از این تسهیلات هستند. از طرفی یک وابستگی دیرینه و کاربردی میان خریداران مسکن و وام رهنی در این کشورها وجود دارد که نشات گرفته از جذابیت و کاربردی بودن تسهیلات رهنی خرید مسکن در این کشورهاست. ماجرا از این قرار است که تقاضای سرمایه ای مسکن در این کشورها عمدتا با وام نسبت به خرید مسکن اقدام می نماید و سپس از محل اجاره ملک، اقساط ماهانه تسهیلات رهنی را پرداخت می نماید. البته خریداران سرمایه ای مسکن در این کشورها به خاطر وجود ابزار اقتصادیاتی کارآمد در بخش مسکن، چاره ای جز عرضه آنی ملک خود در بازار اجاره ندارند. به این ترتیب در کشورهای مذکور تقریبا تمام خانه های اجاره ای متعلق به موجرانی است که اقساط وام رهنی بابت واحدهای اجاری خود پرداخت می نمایند.

دولت های سه کشور آلمان، آمریکا و استرالیا در این مقطع بحرانی از اقساط همین وام های خرید مسکن که موجران دریافت نموده اند، استفاده نموده و توانسته اند تنفسی در پرداخت اجاره ماهانه برای مستاجران تدارک ببینند؛ به این ترتیب که دولت با هماهنگی بانک ها و موسسات اقتصادی و اعتباری پرداخت نماینده وام های رهنی، یک دوره تنفس برای بازپرداخت اقساط این وام ها توسط موجران ایجاد نموده است، مشروط بر اینکه این موجران نیز دریافت اجاره بهای مستاجران خود را شش تا هفت ماه به تعویق بیندازند.

این ارتباط شبکه ای کشورهای مذکور برای استفاده از ابزارهای رهنی، مدیون توسعه بازار رهن و البته استفاده از ابزار مکمل اقتصادیاتی است. در استرالیا ابزار اقتصادیات نیز به یاری مستاجران آمده است؛ به این ترتیب که دولت های محلی تخفیف 20 تا 30 درصدی بر اقتصادیات های ملکی را مشروط بر اینکه موجران، نسبت به کاهش 20 تا 30 درصدی نرخ اجاره بهای ماهانه در شرایط فعلی اقدام نمایند، اعمال خواهد نمود. به این ترتیب از بخگرددگی و تخفیف اقتصادیاتی نیز به عنوان یک مشوق برای یاری موجران به مستاجران استفاده شده است.

در واقع وام مسکن در کشورهای مذکور به دو شکل کاربردهای ثانویه اما طلایی خود را نشان می دهد؛ نخست تنظیم جریان تقاضای خرید مسکن از بابت جلوگیری از تشدید رکود و همین طور پیشگیری از جهش قیمت مسکن و دوم حمایت از مستاجران در شرایط بحران ملی.

ابزار اقتصادیات در بازار مسکن نیز به شکل دیگری می تواند همین کاربردها را داشته باشد. اقتصادیات های ملکی تقاضای سوداگری مسکن را کاهش می دهند و اکنون هم ابزاری برای استفاده به عنوان چتر حفاظت مستاجران از تبعات اقتصادی شیوع کرونا شده اند.

به گزارش دنیای اقتصاد، در آلمان اقدام دولت در استفاده از وام های رهنی برای کاهش آسیب به مستاجران، طی یک ماه اخیر به کنترل قیمت مسکن نیز یاری نموده است. تحقیقات دنیای اقتصاد حاکی از کاهش 25 درصدی قیمت مسکن در بعضی از شهرهای آلمان در هفته های اخیر و پس از شیوع کروناست. ریشه یابی علت این افت قیمتی نشان می دهد ماجرا به ارتباط بین خرید مسکن و تسهیلات رهنی مرتبط است. در واقع در پی شیوع کرونا تقاضای سرمایه ای خرید مسکن در این کشور به شدت کاهش یافته است. خریداران سرمایه ای مسکن که عموما از وام استفاده می نمایند، می دانند که اگر خانه بخرند، باید آن را در بازار اجاره عرضه نمایند و از طرفی در سمت تقاضای اجاره، بازار کاملا راکد است و اگر هم املاک به اجاره برود، فعلا باید با مستاجران مدارا نمایند. در نتیجه این شرایط، آنها موقتا بازار مسکن آلمان را ترک نموده اند. این کاهش تقاضا، به کاهش تا 25 درصدی قیمت مسکن در بعضی از شهرهای این کشور منجر شده است.

تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد که در این گزارش منعکس شده، نشان داد چیزی که ظاهر آن در اخبار فارسی زبان به شکل ناقص منتشر و موجب سوءبرداشت شد، به هیچ وجه تحمیل حکمی از سوی دولت درباره دوره تنفس پرداخت اجاره بها توسط موجر برای مستاجران آلمانی نبوده است؛ بلکه سازوکاری در این زمینه تعریف شد که نفع مشترک موجر و مستاجر از اجرای این طرح تامین گردد و هر دو سمت بازار اجاره بدون هیچ مسئله ای به اجرای این برنامه تن دهند.

این درحالی است که در کشور ما هیچ یک از دو ابزار مذکور اعم از وام های رهنی و اقتصادیات، درحال حاضر جز یک استفاده حداقلی، کاربرد دیگری ندارد. وام های خرید مسکن که از حدود دو سال پیش به کما رفتند و در ماه های پایانی سال 98 فاصله قدرت خرید این وام ها با میانگین قیمت مسکن به حدی افزایش یافت که عملا شاهد مرگ این وام ها و افت شدید استفاده از آنها در بازار مسکن بودیم. در فصل زمستان یک نوع از وام های مسکن که از محل خرید اوراق به متقاضیان پرداخت می گردد، با افزایش روبه رو شد که به شکل بسیار خفیف، قدرت خرید این وام را افزایش داد؛ اما این افزایش به حدی نبود که در شهر تهران اقبال به دریافت آن را به میزان قابل توجهی افزایش دهد و می توان ادعا کرد در یکی دو ماه اخیر، بیشتر در استان های دیگر به جز تهران کاربرد وام های جدید مسکن مشهود شده است.

ابزار اقتصادیاتی نیز شرایطی به مراتب وخیم تر از وام های رهنی دارد و هنوز به رغم تعریف یکسری تکالیف قانونی در این حوزه، دولت هیچ استفاده ای از ابزارهای اقتصادیاتی در بازار مسکن کشور ننموده است.

طی 25 سال گذشته دست کم چهار دوره رکود سنگین معاملاتی و 4 دوره جهش قیمت مسکن در تهران و به دنبال آن در کشور تجربه شده است که در هر یک از این دوره ها، چه وام های رهنی و چه انواع اقتصادیات کاربردی در بخش مسکن همچون اقتصادیات بر عایدی مسکن می توانست به کنترل بازار یاری کند؛ اما در هیچ یک از دوره های مذکور از این ابزارها استفاده نشده است.

بی عملی دولت ها در این زمینه نشان از ضعف آنها در استفاده از ابزارهای مذکور برای کنترل بازار مسکن دارد.